Se l’importo specificato nell’atto di acquisto (e nella relativa fattura) è differente dal valore effettivo, l’acquirente, anche se privato (non soggetto a IVA), deve pagare al venditore la somma corrispondente all’IVA relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato nell’atto di acquisto, nonché le relative sanzioni.
Di conseguenza, l’acquirente privato può regolarizzare la violazione pagando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto. Egli deve inoltre presentare all’Agenzia delle Entrate l’attestazione di pagamento e le fatture regolarizzate.

3. Il sistema del prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.
Dall’applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La sua finalità, infatti, è quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale.
Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Quando si applica
La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).
Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

A quali immobili si applica
Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze (vedi paragrafo). Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.

La richiesta dell’acquirente
Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

L’indicazione del corrispettivo
In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.
ATTENZIONE Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale. Inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.
Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle Entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

Come si calcola il valore catastale
Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Esempio di calcolo dell’imposta di registro:
Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro.
Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%). Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%).

Ricapitolando
Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

  • il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”)
  • l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale,
    artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)
  • l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo- valore
  • le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Prezzo-valore anche sulle pertinenze
Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:

  • la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale
  • sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo)
  • nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

Quali sono i vantaggi per l’acquirente
L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici.
Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef. Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:

  • l’Agenzia delle Entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito
  • non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

Base imponibile

TIPO DI CESSIONE VALORE SUI CUI APPLICARE LE IMPOSTE
Con Iva PREZZO DELLA CESSIONE
Senza Iva POSSIBILITÀ DI CHIEDERE IL SISTEMA DEL “PREZZO-VALORE” (tassazione sul valore catastale) Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

l. Il sistema del prezzo-valore: condizioni e vantaggi

È APPLICABILE SE VANTAGGI PER CHI ACQUISTA
1. L’acquirente è un privato 2. Il fabbricato è a uso abitativo 3. L’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita 4. Le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito. Limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate Riduzione del 30% degli onorari notarili

4. La dichiarazione sostitutiva

Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-
valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa” (vedi capitolo successivo), devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:

  • l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
  • se per l’operazione è intervenuto un
    mediatore e, in caso affermativo, tutti i
    dati identificativi del titolare, se persona
    fisica, o la denominazione, la ragione
    sociale e i dati identificativi del legale
    rappresentante, se soggetto diverso da
    persona fisica, ovvero del mediatore non
    legale rappresentante che ha operato per
    la stessa società, la partita Iva, il codice
    fiscale, l’iscrizione presso il “Repertorio Economico Amministrativo ” (R. E. A) della
    Camera di Commercio
  • le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

Il notaio deve segnalare all’Agenzia delle Entrate gli agenti che non risultano iscritti al ruolo di “Affari in Mediazione”.
In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva, è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro (oltre quella penale per il rilascio di dichiarazioni mendaci).
Inoltre, la compravendita è assoggettata, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.
ATTENZIONE Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.
Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie (la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale). Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare se c’è corrispondenza con quanto risulta nei registri immobiliari.

COMPRAVENDITA

Venditore PRIVATO

Venditore IMPRESA (Atto soggetto a Iva)

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